LA PRIMA CASA PIGNORAMENTO


Prima casa pignoramento

LA PRIMA CASA PIGNORAMENTO. COME DIFENDERLA

Si può difendere la prima casa dal pignoramento? Oggi sì!!!

La prima casa da sempre è l’obiettivo o il sogno di ognuno di noi. Per questo motivo appena possibile si inizia a lavorare, cercando magari un impiego con stipendio fisso. Si va poi in banca a chiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa, acquisto che speriamo non sia poi soggetto a pignoramento.

Purtroppo, soprattutto oggi, le rate di quel mutuo per la prima casa per varie ragioni possono diventare impossibili da pagare e la banca deve procedere, con il pignoramento e poi con esecuzione.

Fortunatamente oggi, a salvare la prima casa dal pignoramento interviene l’art. 41 bis della Legge n. 157/2019.

Tale articolo consente al debitore esecutato di chiedere la rinegoziazione del mutuo, o un finanziamento ad una nuova banca, al ricorrere di determinate condizioni.

CONDIZIONI E REQUISITI

Il primo requisito per salvare la prima casa dal pignoramento è che la banca sia ipotecaria di primo grado ed abbia avviato o sia intervenuta nell’esecuzione.

Occorre poi che la prima casa ipotecata ed oggetto di pignoramento sia abitazione principale, nonché prima casa del debitore.

Prima casa perché il mutuo o il nuovo finanziamento devono essere utilizzati per estinguere il vecchio mutuo. Estinzione che però deve avvenire con l’assistenza del fondo prima casa.

Fondo di Garanzia per la prima casa, di cui all’art. 1,comma 48, lettera c), L.147/2013.

Quanto sin qui detto vale anche se ad agire esecutivamente contro la prima casa tramite pignoramento sia una c.d. società veicolo( vedi articolo).

REQUISITI DEL DEBITORE E DEL CREDITORE NONCHE’ DEL CREDITO E DEL DEBITO

Il debitore deve essere un “consumatore” ai sensi del codice del consumo del 2005. Il pignoramento sulla prima casa deve colpire quindi una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale ed artigianale professionalmente svolta.

Il creditore per contro deve essere un soggetto che eserciti l’attività di banca.

Il debito complessivo oggetto della rinegoziazione non deve superare i 250.000,00 €, lo stesso vale per il nuovo finanziamento.

Il credito dato deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria. Credito, che il proprietario della prima casa oggetto di pignoramento, deve aver rimborsato, per almeno il 10% del capitale originariamente finanziato.

Rimborso che deve essere già avvenuto alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.

GARANZIA DEL PARENTE O AFFINE FINO AL TERZO GRADO PER SALVARE LA PRIMA CASA DAL PIGNORAMENTO

Quanto sin qui detto, rappresenta una svolta importante del legislatore a tutela del proprietario della prima casa, che si trovi per vari motivi in difficoltà economiche e sotto pignoramento.

Tutela alla prima casa, altresì rafforzata dal comma 3° art. 41 bis L.157/2019, fermi restando i requisiti di cui sopra.

Tale comma infatti prevede, che la rinegoziazione o il finanziamento, per la salvezza della prima casa possano essere accordati ad un parente o affine di terzo grado del debitore soggetto a pignoramento.

Ciò avverrà, solo se il debitore e proprietario della prima casa, non riuscirà ad ottenere personalmente la rinegoziazione del mutuo o il nuovo finanziamento .

Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore.

Per i successivi 5 anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto al proprietario della prima casa il diritto di abitazione.

Il diritto di abitazione, che naturalmente riguarderà anche i familiari del debitore, è annotato al margine dell’ipoteca.

Entro 5 anni il debitore, ormai non più soggetto del pignoramento può richiedere la riconsegna della prima casa.

Per farlo deve però aver rimborsato integralmente al parente o affine gli importi da questi versati al finanziatore.

Il debitore con il consenso del finanziatore, può accollarsi il mutuo residuo, liberando così da questo peso il parente e l’affine.

Per i trasferimenti di cui sopra, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai sensi del comma 3, sono pari ad € 200,00.

REQUISITI PROCEDURALI

Ai fini dei requisiti procedurali occorre che:

  1. il pignoramento dell’esecuzione pendente, che riguarda la prima casa, sia stato notificato tra l’1/1/2010 ed il 30/06/2019;
  2. non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia stato depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione , un atto di rinuncia da parte degli altri creditori intervenuti;
  3. l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio di fine Dicembre 2021;
  4. l’importo non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta. Ovvero del valore, della prima casa soggetta a pignoramento, stabilito nella CTU, nel caso in cui non sia stata fissata l’asta.
ASPETTI PROCEDURALI

Per salvare la prima casa dal pignoramento occorre (v. comma 5), presentare un’ istanza congiunta, debitore – creditore, al giudice dell’esecuzione.

Alla presentazione dell’istanza il G.E. sospende quindi l’esecuzione sulla prima casa, per un periodo massimo di 6 mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro 3 mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore.

Il creditore può sempre rifiutare la propria adesione all’istanza o rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di negoziazione del debitore.

In caso di richiesta di nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, questa ha comunque discrezionalità totale nella concessione del finanziamento, pur trattandosi di prima casa con pignoramento.

MODALITA’ DI RIMBORSO PER LA SALVEZZA DELLA PRIMA CASA

Con il rimborso, il debitore ritorna ad essere proprietario della sua prima casa lasciandosi così alle spalle la brutta vicenda del pignoramento.

Il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato, deve avvenire entro 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento.

Comunque la somma degli anni di rimborso con l’età del debitore, non può superare il numero di 80.

Il debitore deve altresì rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore.

Non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 Gennaio 2012 n. 3.

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